Jak Estats liczy zysk i ROI

W tym artykule

1. Wzory
2. Co wchodzi w koszt flipa
3. Czego Estats nie dolicza sam
4. Udział inwestorów
5. Przykład - prognoza, scenariusz realistyczny
6. Dlaczego wynik może różnić się od Twojego arkusza

Dostępne dla ról

Flipper

Estats pokazuje zysk i ROI flipa w sekcji Sprzedaż, w tabeli scenariuszy. Każdy scenariusz to jeden wiersz: Pesymistyczny, Realistyczny i Optymistyczny, po rezerwacji z uzgodnioną ceną także Ustalony, a po sprzedaży - Rzeczywisty.

Wzory

• Zysk = cena sprzedaży − koszt flipa
• ROI = zysk ÷ koszt flipa × 100%

ROI to zwrot z kosztu flipa:

• nie z Twojego kapitału własnego,
• za cały czas trwania flipa, nie w skali roku,
• dla całego flipa, przed udziałem inwestorów. Kolumna ROI stoi obok Zostaje Tobie, ale nie jest zwrotem z Twojej części.

Na stronie Przegląd przestrzeni są dwie sumy: Zysk zrealizowany ze sprzedanych flipów i Prognoza zysku z pozostałych. ROI przy każdej z nich to łączny zysk podzielony przez łączny koszt tych flipów, które mają policzony zysk - a nie średnia z ich ROI. Inwestycja nie pokazuje ROI.

Co wchodzi w koszt flipa

Przed sprzedażą - prognoza

• Cena zakupu - z aktu, a dopóki aktu nie ma, planowana. Wtedy przy kosztach flipa widać oznaczenie „z planu”.
• Budżet remontu - suma planu ze wszystkich kategorii kosztów. Zobacz Budżet remontu.
• Odsetki od pożyczek rozliczanych odsetkami - kwota pożyczki × oprocentowanie w skali roku × liczba dni ÷ 365. Dni liczą się od dnia ustawionego przy pożyczce w polu Od kiedy liczą się odsetki (a jeśli go nie ma, od startu remontu) do końca remontu. Przy pożyczce na całą inwestycję liczy się część pożyczki przypadająca na tego flipa - domyślnie równa dla każdego flipa.

Wszystkie scenariusze prognozy mają ten sam koszt i różnią się tylko ceną sprzedaży.

Po sprzedaży - wiersz Rzeczywisty

• Cena zakupu - z aktu, a jeśli jej nie wpisano, planowana.
• Wpisane koszty - wszystko z sekcji Koszty, razem z udziałem flipa w kosztach wspólnych inwestycji. Tylko gdy flip nie ma żadnego kosztu, Estats bierze budżet remontu i oznacza go „z planu”.
• Naliczone odsetki - od każdej wpłaconej raty, od dnia wpłaty do dnia sprzedaży albo do wcześniejszej wypłaty z tego źródła.

Uwaga

Flip bez ceny zakupu - ani z aktu, ani planowanej - nie ma zysku. Zysk, udziały inwestorów, ROI i Zostaje Tobie są wtedy puste, choć ceny i koszty widać dalej.

Czego Estats nie dolicza sam

• PCC, taksy notarialnej, opłat sądowych i prowizji pośrednika - przy zakupie i przy sprzedaży. Wpisz je jako koszty. Żeby liczyły się w prognozie, dodaj je też do budżetu.
• Prowizji od pożyczki - ją też wpisz jako koszt.
• Podatku dochodowego od sprzedaży - zysk w Estats jest liczony przed podatkiem.
• VAT - Estats liczy kwoty dokładnie tak, jak je wpiszesz.

Udział inwestorów

Udział wspólników i pożyczkodawców rozliczanych z zysku nie jest kosztem, tylko podziałem zysku. W tabeli scenariuszy widzisz go w kolumnie Udział inwestorów, a to, co zostaje po nim, w kolumnie Zostaje Tobie.

Gwarancja i poprawki wpisane w tabeli wypłat zmniejszają Zostaje Tobie, ale nie zmieniają ROI - ROI to zawsze zysk całego flipa podzielony przez jego koszt. Jak działają udziały, gwarancje i stałe kwoty, opisuje artykuł Źródła finansowania.

Przykład - prognoza, scenariusz realistyczny

• Cena zakupu: 400 000 zł
• Budżet remontu: 100 000 zł
• Pożyczka 200 000 zł rozliczana odsetkami, 10% w skali roku, remont od 1 marca do 25 lipca (146 dni): 200 000 × 10% × 146 ÷ 365 = 8 000 zł odsetek
• Koszt flipa: 508 000 zł
• Zakładana cena sprzedaży: 600 000 zł
• Zysk: 92 000 zł
• ROI: 92 000 ÷ 508 000 = 18,1%

Dlaczego wynik może różnić się od Twojego arkusza

1. Inna podstawa. Arkusz często dzieli zysk przez kapitał własny. W przykładzie wychodzi wtedy 92 000 ÷ 308 000 = 29,9%.
2. Skala roczna. Estats nie przelicza ROI na rok. W przykładzie ROI roczne wyniosłoby 45,3%.
3. Marża od ceny sprzedaży. 92 000 ÷ 600 000 = 15,3%. Estats tej liczby nie pokazuje.
4. Prognoza opiera się na budżecie. Wpisane koszty i przekroczenia budżetu zmieniają wynik dopiero w rozliczeniu po sprzedaży.
5. Odsetki w prognozie kończą się z końcem remontu. Jeśli sprzedaż potrwa dłużej, prognoza je zaniży. Bez daty końca remontu prognoza nie liczy odsetek wcale.
6. Opłaty i podatki wpisujesz sam. Jeśli nie ma ich w kosztach, nie ma ich w wyniku.
7. Koszty wspólne inwestycji. Prognoza flipa liczy tylko jego własny budżet. Udział w kosztach wspólnych flip dostaje dopiero w rozliczeniu po sprzedaży.
8. Zaokrąglenia. Kwoty liczone są co do grosza. ROI flipa jest pokazywane z jednym miejscem po przecinku, a na stronie Przegląd w pełnych procentach.